Der Ertragswert (EW)

Zur Berechnung des Ertragswertes werden die Erträge jedes Gebäude(teil)s über eine einheitliche RND kapitalisiert. Dier steht im Unterschied zum Sachwertverfahren, wo jeder Gebäudeteil seine eigene RND hat.

Es sind also die Wohn- und Nutzflächen der einzelnen Gebäude zu bestimmen und über eine angemessene Kaltmiete/qm zu einem monatlichen Teil-Ertrag zu kapitalisieren.

Sind verschiedene Grundstücksteilbereiche gebildet worden, so werden die Erträge dieser Teilbereiche zum gewünschten Gesamt-Ertragswert summiert.

Zunächst sind also die Wohn- und Nutzflächen vorhandenen Berechnungen und Unterlagen zu entnehmen oder vor Ort neu aufzumessen. Hierzu steht ein sehr komfortabler Wohnflächen-Rechner zur Verfügung.

Die Gebäudeteile bzw. Wohneinheiten

Für jedes Gebäude bzw. für jeden Gebäudeteil werden zunächst die Wohn- und Nutzflächen eingegeben bzw. berechnet.

Bei

1

kann die Wohnfläche pauschal in das dafür vorgesehene Feld eingegeben werden oder es kann eine komplexe Wohnflächen-berechnung über das Symbol durchgeführt werden.

2

Die Nettokaltmiete wird ebenfalls pro Gebäude(teil) pauschal eingetragen oder in die Berechnungsapplikation für Wohn- und Nutzflächen eingetragen

Wohn- (WF) und Nutzfläche (NF) ermitteln

Im Bereich des Gebäudes werden nun geschossweise (KG, EG …) Die einzelnen Räume eingegeben, die aus mehreren Raumteilen bestehen können.

rechtwinklige Räume

normale rechtwinklige Räume können aus mehreren Raumteilen bestehen und werden in verschiedenen Ansätzen untereinander eingegeben.

Das +/- Zeichen kann verwendet werden, um Reinraumteile zu addieren oder zu subtrahieren.

schiefwinklige Raumformen

Über den können schiefwinklige Raumformen erfasst werden (siehe schiefwinklige Raumformen·).

Drempel und Dachschrägen

in jedem Raum können ein oder mehrere Drempel mit Dachschrägen berücksichtigt werden. Hierzu drücken Sie auf das Symbol ➕

GEOWert fragt nun nach der Drempelhöhe, der Drempellänge und der Dachneigung.

Die im seitlichen Beispiel mit 47° eingeführte Dachneigung kann auch mit der am DISTO angezeigten Neigung 133° eingegeben werden. Es erfolgt eine entsprechende Umrechnung.
Im Ausgabeprotokoll erfolgt der genaue Rechennachweis und die endgültige Wohnfläche gemäß WoFlV (0-1m lichte Höhe ohne Berücksichtigung, 1-2 lichte Höhe 50% Anrechnung).

Die Kaltmiete

detaillierte Eingabe

Zu jedem Geschoss bzw. zu jeder Mieteinheit kann eine eigene Bruttokaltmiete eingegeben werden. Dies erfolgt entweder

1

in der detaillierten Wohnflächenberechnung oder

2

in der Hauptmaske, falls keine
Wohnflächenberechnung durchgeführt wurde

pauschale Eingabe

3

Bei der monatlichen Pauscheingabe wird die Kaltmiete z.B. einer Garage ohne weitere Nutzflächenangaben mit z.B. 50 € eingegeben. Hier handelt es sich um die Gesamtmiete/Monat und nicht qm-bezogene Miete.

Bewirtschaftungskosten

Bewirtschaftungskosten können für jeden Bewertungsteilbereich (BTB) pauschal oder detailliert eingegeben werden.
Hierdurch wird die Nettokaltmiete auf den Reinertrag reduziert.

• Bruttokaltmiete ist die Summe aller Mieteinnahmen incl. der vom Mieter zu tragende Mietnebenkosten jedoch ohne Heizkostenanteil
• Nettokaltmiete ist die Summe aller Mieteinnahmen excl. der vom Mieter zu tragende Mietnebenkosten
• Reinertrag ist die Summe der tatsächlichen Rendite aus der Immobilie, also Nettokaltmiete - Bewirtschaftungskosten

pauschale Eingabe

Geben Sie hier einen Prozentsatz ein, über den die Bewirtschaftungskosten berechnet werden.

Beispiel
	Nettokaltmiete/Jahr	4.500 €
	20% Bewirtschaftungskosten	- 900 €
	jährlicher Rohertrag	3.600 €

detaillierte Eingabe

Sie bestimmen folgende Komponenten durch Einzeleingabe

1. Verwaltungskosten (pauschaler Betrag, siehe evtl. II.BV))
2. Instandhaltungskosten (jährliche Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche, s. II.BV)
3. Instandhaltungskosten (Pauschalansatz)
4. Mietausfallwagnis (als Prozentsatz, i.d.R. 2-4%))

Während Sie den Pauschalansatz grundsätzlich auf die gesamte Nettokaltmiete bezieht, werden bei der detaillierten Eingabe die Einzelkomponenten 1. bis 3. separat eingegeben.

Für Wohnhäuser können Sie die veröffentlichten und aktuellen Werte der II.BV anwenden, für sonstige Gebäude sind die Komponenten 1. bis 3. empirisch zu bestimmen.

Nutz-/Wohnflächenanteile für die Instandhaltungskosten

1

Nicht die gesamten Nutz- oder Wohnfläche geht immer in die Instandhaltungskosten ein. Wählen Sie hier die Nutz- oder Wohnflächen aus, die den Instandhaltungskostenanteil bestimmen.

Setzen Sie hierzu die entsprechenden Häkchen, also

„EG+OG+DG gehen in die Instandhaltung ein, der KG nicht.“

besondere Merkmale

siehe besondere Merkmale

Der Ertragswert

Markiert man die Zeile Ertragswert, so zeigt Georg Wert die komplette Berechnung des Ertragswertes.

In diesem Dialog ist abschließend der Liegenschaftszins einzugeben.

Dieser äußerst Einfluss nehmende Parameter ist z.B. den Grundstücksmarktberichten zu entnehmen und -auf den Einzelfall bezogen- zu würdigen und ggf. anzupassen.