Das Wohnungs- und Teileigentum

Nach dem Volleigentum ist das Wohnungs- und Teileigentum die am meisten vorkommende Eigentumsform bei Liegenschaften.

Hierbei besteht

• 1
  ein Miteigentumsanteil, z.B. 56/100stel am Grundstück,
• 2
  ein Sondereigentum an einem Teil der aufstehenden Gebäude
• 3
  und evtl. ein Sondernutzungsrecht an weiteren Räumen oder an Grundstücksbereichen, wie z.B. an Gartenflächen oder an Stellplätzen.

Während der Miteigentumsanteil (Anteil am Grundstück) mit dem grundbuchlichen (MA) oder tatsächlichen Anteilsverhältnis (TA) angegeben wird, wird das Sondereigentum an den Gebäuden über die tatsächlichen Erträge der zu bewertenden Nutzungseinheit, z.B. der Wohnung oder des Ladens ermittelt und dem Bodenwertanteil zugeschlagen. Sondernutzungsrechte werden zusätzlich durch Zuschläge berücksichtigt.

Kann der Gebäudewertanteil nicht separat ermittelt werden, wie z.B. beim Sachwertberechnung eines größeren Wohnhauses mit mehreren Wohnungen, so kann in GEOWert auch der Wert des Gesamtbauwerkes berechnet und anschließend über den MA oder den TA anteilig werden.

Die Sondernutzungsrechte werden, wenn sie nicht bereits m Miteigentumsanteil bereits berücksichtigt sind, zusätzlich kapitalisiert und den Boden- und Gebäudewertanteilen zugeschlagen.

grundbuchlicher Miteigentumsanteil (MA)

Wenn der tatsächliche Nutzungsanteil dem grundbuchlich eingetragenen entspricht, so ist der MA für die Bewertung in GEOWert maßgebend.

tatsächlicher Miteigentumsanteil (TA)

Oftmals weicht aber der tatsächliche Nutzungsumfang vom grundbuchlich festgelegten ab. Notare bestimmen den MA meist über das Verhältnis der Wohnflächen zueinander. Tatsächlich werden aber oft Sondernutzungen vereinbart, die den tatsächlichen Nutzungsumfang (TA) gegenüber dem MA deutlich abweichen lassen.

In diesem Falle ist der TA empirisch und anhand der wirklichen Nutzungsumfang zu bestimmen und in die Bewertung einzuführen. Hier sind keine Rechenhilfen möglich, sondern der Sachverstand des Gutachters ist gefordert.

Der Ertragswert beim Wohnungseigentum

Der Ertragswert wird durch die normale Kapitalisierung der im Sondereigentum stehenden Nutzungseinheit (Wohnung oder ähnliches) ermittelt (siehe Ertragswertberechnung 6)

Der Sachwert beim Wohnungseigentum

Handelt es sich z.B. um eine Wohnung innerhalb eines größeren Objektes, so ist die Herauslösung der einzelnen Wohnung über die Herstellungskosten oft schwierig oder unmöglich. Anders ist dies bei der Bruttokaltmiete, die eindeutig für die zu bewertende Wohnung feststeht.

Dennoch soll in einigen Fällen das Sachwertverfahren stützend durchgeführt werden. Hierzu sind nun die zum Bewertungsobjekt gehörenden Teilsachwerte separat zu ermitteln.

(Teil)Sachwerte können

1. 1
   über die tatsächlichen Herstellungskosten der zu bewertenden Wohnung ermittelt werden (Ansatz zu 100%), falls z.B. eine saubere Trennung der Gebäude(teile) gegeben ist.
2. 2
   oder über die Gesamtherstellungskosten z.B. des „Mehrfamilienhauses“ und den prozentualen Anteil der GMA bzw. der TMA. Hier wird zunächst der Wert des Gesamtbaukörper gerechnet und dieser anschließend prozentual angesetzt.